數(shù)據(jù)來源：
成交土地信息：根據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院整理得出。
存量住房均價(jià)：根據(jù)VISS系統(tǒng)監(jiān)測的鄭州市8個(gè)區(qū)域，共計(jì)3659個(gè)存量住宅小區(qū)均價(jià)，采用定基定權(quán)重的方式計(jì)算得出，以保證各期價(jià)格的可比性。
新建住宅、商業(yè)、辦公交易信息：根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)整理得出。
VISS系統(tǒng)是由中估聯(lián)行研發(fā)的在線批量評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)充分集成信息技術(shù)與估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)提供全新方式的在線評估數(shù)據(jù)支持。
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01、宏觀經(jīng)濟(jì)分析
1、2018年10月份，CPI環(huán)比漲幅有所回落，同比漲幅與上月相同；PPI環(huán)比和同比漲幅均有回落。
2、2018年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%；商品房銷售面積同比增長2.2%。
總的來看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增速雖有所放緩，依舊向好的方向發(fā)展。
02、鄭州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
1、土地市場狀況
2018年10月份鄭州市土地市場成交量和樓面均價(jià)環(huán)比呈現(xiàn)量漲價(jià)跌，同比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。2018年10月份鄭州市成交土地面積63.26萬平方米，環(huán)比上漲91.18%，同比下降43.71%；成交樓面均價(jià)2986元/平方米，環(huán)比下降45.97%，同比上漲43.97%；2018年1-10月份成交土地面積889.18萬平方米，同比上漲12.81%，成交樓面均價(jià)2746元/平方米，同比上漲10.73%。
2、住宅市場狀況
A.新建商品住宅
2018年10月份受政策等因素的影響，新建住宅市場環(huán)比同比均呈現(xiàn)量價(jià)齊升。2018年10月份，市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為17697套和173.84萬平方米，環(huán)比分別下降1.16%和上漲0.68%，同比分別上漲4.31%和12.99%；市區(qū)新建商品住宅均價(jià)為9352元/平方米，環(huán)比上漲4.91%，同比上漲8.03%。2018年1-10月份，新建商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為146911套和1439.05萬平方米，同比分別上漲8.90%和9.73%；商品住宅均價(jià)為9204元/平方米，比去年同期上漲4.77%。
B.存量住宅
2018年10月份，市區(qū)存量住宅成交量環(huán)比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲，同比呈現(xiàn)量價(jià)齊升。市區(qū)存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為3433套和30.45萬平方米，環(huán)比分別下降26.17%和26.07%，同比分別上漲4.31%和0.63%；存量住宅均價(jià)為13511元/平方米，環(huán)比上漲0.52%，同比上漲0.84%；2018年1-10月份，存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為38631套和345.58萬平方米，同比分別下降12.09%和14.70%；存量住宅均價(jià)為13450元/平方米，同比上漲4.45%。
3、商業(yè)市場狀況
2018年10月份，鄭州市新建商業(yè)用房環(huán)比同比均呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。2018年10月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和成交面積分別為1119套和6.88萬平方米，環(huán)比分別下降10.77%和4.44%，同比分別下降1.24%和17.51%；新建商業(yè)用房均價(jià)14581元/平方米，環(huán)比下降7.54%，同比下降13.06%。2018年1-10月份鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和成交面積分別為13238套和82.62萬平方米，同比分別下降4.34%和18.13%；新建商業(yè)用房均價(jià)15603元/平方米，同比上漲7.15%。
4、辦公市場狀況
2018年10月份，鄭州市新建辦公用房環(huán)比呈現(xiàn)量漲價(jià)跌，同比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。2018年10月份，鄭州市新建辦公用房成交套數(shù)和成交面積分別為2378套和10.85萬平方米，環(huán)比分別上漲10.60%和0.84%，同比分別上漲16.34%和下降8.98%；新建辦公用房均價(jià)11887元/平方米，環(huán)比下降5.08%，同比上漲7.61%。2018年1-10月份鄭州市新建辦公用房成交套數(shù)和成交面積分別為18804套和110.71萬平方米，同比分別上漲6.26%和下降8.28%；新建辦公用房均價(jià)12750元/平方米，同比上漲7.30%。
03、市場走勢分析
從去化周期來看：鄭州市商品住宅市場庫存量持續(xù)減少，市場呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”趨勢，去化周期持續(xù)縮短；辦公、商業(yè)市場庫存量均有小幅下降，呈現(xiàn)“供大于求”趨勢，去化壓力依舊較大。
“金九”已成為歷史，“銀十”已不復(fù)存在。2018年10月份，受鄭州樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷升級加碼，房地產(chǎn)市場局勢仍舊動(dòng)蕩不安，大部分投資客不敢下手，剛需人群想買不敢買，致使購房者的需求受到抑制并逐漸趨于理性。預(yù)計(jì)11月份在政策的影響下，鄭州住宅市場整體仍會(huì)以維穩(wěn)為主；商業(yè)、辦公市場庫存量依舊較大，將維持穩(wěn)價(jià)去庫存的局面。
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